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第三节 国有土地使用权
一、国有土地有偿使用制度
(一)国有土地有偿使用的概念
国有土地有偿使用是相对国有土地无偿使用而言的，它强调土地的“国有”性及使用方式的“有偿性”，意在实现国家作为土地所有者所应享有的收益。“国有土地有偿使用”使得国有土地使用成为“三有”：有偿、有期限、有流动。
国有土地使用权是用地者依其不同取得方式而享有的，具有不同法定权利内容的，与所有权相分离的，对国有土地以地表为利用中心形成的，最主要的用益性民事财产权利。
(二)国有土地使用制度的历史沿革具体内容大家看书。
二、出让国有土地使用权主体
1、定义：出让国有土地使用权是土地使用者以向国有土地所有者代表支付出让金为代价而原始取得的有期限限制的国有土地使用权。
2、特征：
1)国有土地使用权以出让方式取得;
2)出让国有土地使用权直接依法律的规定原始取得;
3)出让国有土地使用权的取得性质为有偿和有期限，即以支付出让金为取得土地使用权的对价，土地使用权的行使有一定的期限限制;
4)出让国有土地使用权在存续期间内其权能近似于所有权。(根据《城市房地产管理法》第七条)
3、主体：出让国有土地使用权主体为一般主体，可以是境内外法人、非法人组织和自然人。外商投资成片开发经营土地的，取得出让国有土地使用权的前提条件是设立外商投资企业，因而其享有国有土地使用权应具有“三资企业”的特殊身份。
三、出让国有土地使用权的取得
(一)土地使用权的出让方式
1、国有土地使用权出让最基本的缔约方式是拍卖、招标、挂牌出让和协议四种。
2、实践中存在着政府定价的出让方式，即国有土地所有者代表根据基准地价，结合土地市场的供求状况，单方确定并公布土地标定地价的出让国有土地使用权的方式。主要适用于：划拨国有土地使用权、场地使用权转让和集体土地使用权转让须征收或征用后再出让的情形。
3、对于商业、旅游、娱乐、豪华住宅等营利性用地，应该采取拍卖、招标、挂牌出让的方式取得。
但《城市房地产管理法》第12条第2款规定“商业、旅游、娱乐和豪华住宅用地，有条件的，必须采取拍卖、招标方式;没有条件，不能采取拍卖、招标方式的，可以采取双方协议的方式。”
关于其具体措施的阐述，书上做了详细说明，这里就不在讲解了，大家课后应仔细阅读理解。
(二)出让金的支付方式
对于出让金的支付方式，土地使用者应当在签订土地使用权出让合同后60日内支付全部土地使用权出让金，领取土地使用权证，取得出让国有土地使用权。
例外：成片开发用地使用权可以采取分期付款方式取得，现实中也存在着依约定并报经审批而以分期付款的方式取得土地使用权的情形。
按照《合同法》中已有分期付款买卖合同出卖人可保留标的物所有权的规定，应对分期支付出让金的土地使用者的权利做出限制，只可领取临时土地使用权证，待出让金全部缴纳后，再申请土地使用权证的变更登记，且分期支付出让金的期限不得超过五年。对于分期支付出让金的，赋予出卖人以价款请求权和解约权，从而更有效地规范分期付款人的价金支付义务，以平衡双方当事人的利益。
四、出让国有土地使用权的内容与限制
(一)出让国有土地使用权的内容
作为所有权权能分离而形成的他物权，出让国有土地使用权自然具有完整的占有、使用、收益、处分四项权能，对所有权的限制也是有限的。(出让国有土地使用权人不享有完全的处分权)。其处分权能包括转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动。出让国有土地使用权人在出让土地使用权期限内，依法对土地享有占有权、使用权、收益权和部分处分权(转让、出租、抵押或用于合资、合作经营及其他经济活动)。
例外：但对以分期付款方式取得出让国有土地使用权的，在领取临时土地使用权证期间，土地使用者对土地不享有部分处分权。
(二)出让国有土地使用权的权利限制
1、期限的限制土地使用权出让合同中必须明确规定土地使用权出让年限，且该年限不得超过国务院规定的土地使用权出让的最高年限。(土地使用权出让最高年限按下列用途确定：(一)居住用地70年;(二)工业用地50年;(三)教育，科技，文化，卫生，体育用地50年;(四)商业，娱乐，用地40年;(五)综合或者其他用地50年.
2、条件的限制出让国有土地使用权人必须按出让合同的规定和城市规划的要求，开发、利用、经营土地，如需改变用途，应当征得出让方的同意，经主管部门和城市规划部门批准，依照有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金，并办理登记手续。
3、违约责任土地使用权出让合同依法成立、生效后，即具有法律约束力，当事人双方均应一体遵循。出让国有土地使用权人不按出让合同约定的土地用途和动工开发期限开发土地，是一种违约行为，应承担相应的违约责任。(1、超过合同约定的期限满一年未开发土地的，国有土地所有者代表有权征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费。2、对针对超过合同约定期限满两年未开发利用土地的情形，如果硬性规定由国家无偿收回出让国有土地使用权，则会导致土地使用者的极大损失，应由国有土地所有者代表对该出让国有土地使用权进行拍卖或变卖，并在扣除违约金及相关费用后，将剩余价款返还给原出让国有土地使用权人。而对无人应买的，国家无偿收回出让国有土地使用权，但原出让合同关系只发生中止的法律效力，待该土地使用者需用地时，国家应再提供其相当的土地，继续履行原土地使用权出让合同。对于收回出让国有土地使用权的土地，能耕种的，可作为国有农用地处置;不能耕种的，国家可通过出让、租赁、划拨方式提供给其他需用地者。)
五、出让国有土地使用权作价出资或入股
出让国有土地使用权人可将其权利作价出资或入股，用于合资、合作经营其他经济活动。向企业法人投资或者与另一方成立新的企业法人，且符合有关法律、法规规定的条件的，视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权由企业法人享有;双方约定共有的，视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权由双方共同享有;双方仅存在债权债务关系的，不视为出让国有土地使用权转让，出让国有土地使用权仍由原使用权人享有。
来源：建设工程教育网
