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第二节划拨国有土地使用权
一、定义
划拨国有土地使用权是土地使用者经县级以上人民政府依法批准，无偿取得的或者缴纳补偿、安置等费用后取得的没有使用期限限制的国有土地使用权。
特点：权利取得的方式、权利的期限、权利的交易限制。
(一)划拨国有土地使用权的取得方式：
特点是无偿性：即不要向土地所有者交纳使用费(出让金、租金等)。用地单位在征用集体土地或者通过行政划拨取得其他单位已经使用的划拨土地时，支付给农民或原用地单位的补偿费、安置费，不是向国家支付土地使用费，理论上仍属于无偿取得国有土地使用权。
(二)划拨国有土地使用权的期限
根据《城市房地产管理法》第22条第2款“依照本法规定以划拨方式取得土地使用权的，除法律、行政法规另有规定外，没有使用期限的限制”。
(三)划拨国有土地使用权的交易限制
划拨国有土地使用权不得单独转让、出租、抵押。如果用地人需要将划拨土地用于交易，一是应当经过国家土地管理部门批准，二是应当取得出让国有土地使用权。划拨国有土地使用权随地上建筑物、附着物转让或以其他方式交易的，其土地收益应当上交国家。
二、划拨国有土地使用权的主体
下列土地的使用者可以依法取得划拨国有土地使用权：
(1)国家机关用地和军事用地。
(2)城市基础设施用地和公益事业用地。
(3)国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地。
(4)法律、行政法规规定的其他符合条件的用地。
另外经国家征收而用地者闲置的农民集体所有的土地，由国家依法收回后，应当无偿划拨给原农村集体经济组织农民集体使用，农民集体成为划拨国有土地使用权主体之一。
我国法律严格地把划拨国有土地使用权的主体限定为国家投资或者其他投资者投资建设，用于非营利性目的的建设用地的使用者。
为防止在征收集体土地基础上取得划拨国有土地使用权后，用地者征而不用、多征少用，导致土地闲置、资源浪费的现象，《土地管理法》第37条规定了征收闲置费、无偿收回土地以及将土地交给农民集体恢复耕种，使有限的土地资源得以充分利用。
(一)关于国有土地使用权的一般取得方式
三、划拨国有土地使用权的取得
用地者申请取得划拨国有土地使用权需征收集体土地或占用其他用地者正在使用的国有土地的，申请用地者应向集体土地所有者或原国有土地使用者支付土地补偿安置费或拆迁补偿安置费。申请用地者取得划拨国有土地使用权的土地为国有荒山、荒地的，经依法批准后，可无偿取得。
取得划拨国有土地使用权基本方式为：无偿取得和低偿取得。
四、划拨国有土地使用权的内容及限制
划拨国有土地使用权人对划拨土地享有占有权、使用权和部分收益权。划拨国有土地使用权的处分权能受到一定限制，使用权人不得对其权利进行有偿处分。只有变为出让国有土地使用权并符合其他条件才可转让、出租、抵押。但是，对于划拨土地上的房屋出租，可以不办理土地使用权出让手续，但必须将租金中所含的土地收益上缴国家。
划拨国有土地使用权人经土地管理部门批准，可以将划拨土地无偿让与其他用地单位，也可以与其他划拨国有土地使用权人进行土地互换(但不得牟利)。但从本质上说，由于需要土地所有者的批准，这种权利处分不是完全自主的。
划拨国有土地使用权人享有其划拨土地上的建筑物和其他附着物的所有权。依房地一致原则，土地使用权的主体与地上建筑物、其他附着物所有权的主体应一致，因此，划拨国有土地使用权人对其投资建造的地上建筑物和其他附着物享有所有权。
五、划拨国有土地使用权的转让
划拨国有土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所有权转让的，应当按照国务院规定报有批准权的人民政府审批。我国的有关法律、法规对划拨国有土地使用权转让，特别是国有企业改制中的划拨国有土地使用权处理做了比较灵活的规定。
1、划拨国有土地使用权转让时，对符合出让条件的，应经市、县人民政府土地管理部门批准并补办土地使用权出让手续，由受让方缴纳出让金。
2、对不具备出让条件的土地(如国家暂时无法或不需要转为出让方式提供给土地使用者的土地，或根据城市规划不宜出让而近期又不禁止转让的土地)，可以不办理出让手续，但转让方应将转让房地产所获收益中的土地收益上缴给国家。
我国国有土地使用权最基本的取得方式为：有偿使用和无偿划拨。
六、划拨国有土地使用权的出租
划拨国有土地使用权人以营利为目的，将划拨国有土地使用权连同其地上建筑物、其他附着物出租的，不需要进行土地使用权的变更登记，只须办理租赁登记，以便登记机关公示和管理，并按规定向国家上缴土地收益金。
需要注意的是，划拨国有土地使用权单独出租的，应按照《划拨国有土地使用权管理暂行办法》第5、6条的规定，经市、县人民政府土地管理部门批准并办理土地使用权出让手续。另外，根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第45条的规定，划拨土地连同地上建筑物、附着物出租的，也可以经批准后办理土地使用权出让手续。
七、划拨国有土地使用权的抵押
划拨土地使用权不得单独设定抵押权，但划拨土地使用权可与其地上建筑物及其他附着物所有权一同设定抵押权，但应按照国务院规定报有批准权的人民政府审批，并交纳土地使用权出让金或者以所得收益抵交土地使用权出让金，方可将划拨国有土地使用权抵押。
在划拨国有土地使用权抵押的情况下，会产生同划拨国有土地使用权转让一样的效果。因此，抵押权实现后，原有的划拨国有土地使用权存在着两种可能：一是按照国有土地出让程序转变为出让国有土地使用权，二是继续保持为划拨国有土地使用权。
八、划拨国有土地使用权作价出资或入股
划拨国有土地使用权不得直接作价出资或入股作为对企业的投资。划拨国有土地使用权人办理土地使用权出让手续并交纳出让金后，可以用出让国有土地使用权作价出资或入股。
中外合资经营企业、中外合作经营企业设立时，中方合资、合已依法经审批以划拨国有土地使用权作价出资的，不在此限。
九、国有企业改革中对划拨国有土地使用权的处置
(一)企业改革中对划拨国有土地使用权的处置方式
国有企业改革中涉及划拨国有土地使用权处置的，根据企业改革的不同形式和具体情况，可分别采取：保留划拨国有土地使用权、国有土地使用权出让、国有土地租赁、国家以土地使用权作价出资(入股)或国有土地使用权授权经营的方式处置。
1、国有土地租赁，是指土地使用者与县级以上人民政府土地管理部门签订一定年期的土地租赁合同，并支付租金的行为;
2、国家以土地使用权作价出资(入股)，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让国有土地使用权的规定转让、出租、抵押;
3、国有土地使用权授权经营，是指国家以一定年期的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司经营管理的行为。
国家以土地使用权作价出资(入股)与国有土地使用权授权经营的区别。大家看课本。
(二)保留划拨国有土地使用权的情形
保留划拨国有土地使用权的情形主要为3种：
1)基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地;
2)关系国家安全利益、高新技术、重点技术改造项目的用地;
3)改造或改组后的国有企业用地。
需要强调的是，保留划拨国有土地使用权的一般不包括公司制企业，国有企业改造或改组为国有独资公司的例外。而且，保留划拨国有土地使用权要经土地管理部门批准。
国有土地有偿使用的方式有三种：1)国有土地使用权出让;2)国有土地租赁;3)国有土地使用权作价出资或者入股。
(三)采用出让国有土地使用权和租赁国有土地的情形
1、国有企业改革涉及的划拨国有土地使用权，有下列情形之一的，应当采取出让国有土地使用权的方式依法处置：
1)国有企业改造或改组为有限责任公司、股份有限公司以及组建企业集团;
2)国有企业改组为股份合作制企业的;
3)非国有企业兼并国有企业的;
4)原国有企业破产或出售的;
5)采用成熟技术进行产品更新和技术改造的国有企业，但承担国家计划内重点技术改造项目的国有企业除外;
6)属于其他一般竞争性行业的企业。
2、可以采取租赁国有土地方式依法处置的情形：
1)符合上述应当出让的第1、2、3、6种情形规定的;
2)国有企业租赁经营的。
(四)国家以土地使用权作价出资(入股)方式处置划拨国有土地使用权的情形
根据国家产业政策，关系国计民生、国民经济命脉的关键领域和基础性行业企业或大型骨干企业，改组为国家控股的有限责任王公司、股份有限公司以及组建国有企业集团的，经有审批权的人民政府(一般为省级以上人民政府土地管理部门)批准，所涉及的划拨国有土地使用权可以采取国家以土地使用权作价出资(入股)的方式处置。
(五)国有土地使用权授权经营方式的概括性规定
国家根据需要，可将一定年限的国有土地使用权作价后授权给经国务院批准设立的国家控股公司，由作为国家授权投资机构的国有独资公司或集团公司经营管理，并由国务院或省级土地管理部门发给国有土地使用权经营管理授权书。被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司凭授权书可依法处置土地。
被授权的国家控股公司、作为国家授权投资机构的国有独资公司和集团公司必须接受授权部门的监督管理。被授权的企业必须对土地资产保值、增值情况提供年度报告;对企业土地股权的主地资产的情况和执行土地管理法律、法规的情况进行监督检查，企业违反土地管理法律、法规的规定以及超越授权经营的权限和范围使用土地后处置土地资产的，授权部门有权依法予以查处，并追究当事人的法律责任。
(二)关于中外合资企业场地使用权和城市私房用地使用权的特殊取得方式
十、政策优惠住房的划拨国有土地使用权
公民可以按照国家法律法规的有关规定处置其购买的政策优惠住房及其划拨国有土地使用权。政策优惠住房的划拨国有土地使用权转为出让国有土地使用权后，应依国家有关规定确定土地使用权年限。政策优惠住房的划拨国有土地使用权，不进入市场的，可保留为划拨国有土地使用权;进入市场的，应转为出让国有土地使用权。转为出让国有土地使用权的，应按有关规定确定出让年限，并签订国有土地使用权出让合同。
十一、划拨国有土地使用权的收回
在下列情况下，国家可收回划拨国有土地使用权：
1)因公共利益需要使用土地的;
2)为实施城市规划进行旧城区改建，需要调整使用土地的;
3)土地出让等有偿合同约定的使用期限届满，土地使用者未申请续期或者申请续期未获批准的;
4)因单位撤销、迁移等原因，停止使用原划拨的国有土地的;
5)公路、铁路、机场、矿场等经核准报废的。
根据《土地管理法》规定，对其中的第1、2两种情况应当予以补偿，其余无偿收回。
例题：在国有企业改制中，(D)不能采取保留划拨国有土地使用权的处置方式。
A.基础设施用地、公益事业用地和国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地
B.关系国家安全、高新技术、重点技术改造项目用地
C.改造或改组为国有独资公司
D.改造或改组为有限责任公司
1、外商投资企业所需场地使用权：经依法审批由合营企业取得或作为中国合营者在合营企业中的一部分出资。但所缴纳的场地使用费以及与之等价的作价金额均低于有偿取得国有土地使用权而支付的出让金或租金，是介于有偿取得与划拨取得之间的一种特殊方式。
2、城市私有房屋所占土地由私有转变为公有后，私房主仍可享有国有土地使用权，但其取得方式明显不同于国有建设用地的一般取得方式。
(三)关于国有农用土地(包括可开发为农用的未利用土地)使用权的特殊取得方式
国有土地可以由单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。国有农用地和未利用地的取得方式应包括出让、租赁、承包和划拨。
来源：建设工程教育网
