1994年全国土地估价师资格考试试卷(4)土地估价实务

时间：2011-05-24  来源：  编辑：  打印

2．用市场资料比较法调整评沽结果。企业所使用的土地是国有资产，土地资产折价入股组建股汾制企业，由××厂作为国有法人股的持有者行使股权。因此，土地资产的评估也要使用国有资产的价值得以充分体现，防止国有资产的流失。用成本逼近法评估的结果需要以市场资料加以验证和调整，以使国有土地资产价值更接近于现时的市场价值。

四、运用成本逼近法进行评沽

从土地使用现状看，评估土地已经为开发后的熟地，工业生产所需的基础设施都已经开发完成。因此，这里按工业用地熟地进行评估，主要包括土地使用权的取得费用及土地开发费用两部分。

（一）土地使用权取得费用

（1）土地征用费。包括土地征用补偿费、劳动力安置费、青苗补偿费等，××市一般标准为粮地每亩2.28万、菜地每亩2.70万，因为该厂区已发展为城区边缘部分，所以这里按菜地标准计算，每亩2.70万元。

（2）土地管理费。一般按征用费的1－3％计征，但是在实际工作中均按每亩0.8万计算。

（3）耕地占用税。××市城区标准一般为每亩8004元；××乡为7035元。由于××厂厂区现在已经发展成为××市城区的一个重要部分，这里按城区标准每亩8004元计算。

（4）粮食附加费。每亩按0．37万元征收。

（5）土地统征代办费及不可预见费。按土地征用费的1一3％计，每亩为0.054万元。

土地使用权取得（征用）总费用＝（1）+（2）+（3）+（4）+（5）即每亩为4.72万元，每平方米约为71元。

（二）土地开发费用

（1）城市配套费。××市规定，城市配套费标准在城区乡内，企业用地每亩4万元，行政事业用地每亩2万元；××乡内企业用地每亩2.5万元，行政事业用地每亩1.5万元。这里仍按城区企业用地标准计算每亩4万元。

（2）五通一平费。××厂厂区用地的开发水平已经达到五通一平，即通电、通水、通路、通讯、通气、土地平整。据××市地价评估事务所对河东新区开发费用的测算，每亩土地开发费约为4万。

（3）开发利息。在土地开发过程中，以贷款方式进行投资的资金占主要部分，这里以银行固定资产贷款年利率10.98％计算。另外，土地开发的周期往往超过一年，而以总开发费用为计算利息的基数时会有所重复，这里取前两项总费用的一半做为计息基数，则一年期开发利息每亩为0.44万元。

（4）不可预见费。以前三项的3％计算，则每亩约为0.25万元。

因此，土地开发的总费用：（1）+（2）+（3）+（4）．即每亩为8.7万元，每平方米为130.5元。

（三）土地开发利润

工业生产使用的土地开发利润率一般应低于商业或住宅用地，这里取前两项（一）征用土地总费用+（二）土地开发总费用的10％计算，则土地开发利润每亩约为1.34万元，每平方米为20.1元。

综合前三项各种费用，利用成本逼近法评估的土地资产价格：（一）+（二）+（三）．每亩14.8万元，每平方米为222元。

五、运用市场比较法进行评估

运用市场比较法评估土地资产，能够使土地资产价格更接近于市场价值。这里先取了十例在××市市中区内发生的土地使用权转让的案例，以便于进行市场价格比较。

表一土地使用权转让样点表

序号

承让方

承让方

地点

土地面积(平方米)

土地转让金额(万元)

单位金额(元/平方米)

用途

备注

1淮河路44号

6146

30

48.812

工业

92年10月转让

2黄山路

2383.17

35

146.883

仓库住宅

1991年2月8日

3华山北路16号

5730

325.3

568

兼并

1992年6月25日地上建筑物4764.71平方米折价174.7万元随同转让(已扣除)

4下南街口与长江西路相交处

1608

88

547.264

旧城改造

该费用为拆迁补偿费;1992年11月27日

5长江西路150号

1787

44.4

248.461

旧城改造

该转让金为土地转让价1992年12月17日

6市文化宫

1666.668

27.5

164.999

此为土地补偿费1992年11月25日

7凉山路西侧

1126.5

18.5406

164.586

该转让金包括土地征用费16.55906万元和资金利息1.9870万元1993年5月13日

来源：建设工程教育网