2012年物业管理师《经营管理》复习要点（1）

时间：2012-04-07  来源：建设工程网  编辑：  打印

1．房屋租赁合同的变更

根据法律规定，凡发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更。

（1）因租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。

（2）因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。

（3）因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。

（4）租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。

（5）由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。

2．租赁合同的终止

合法租赁合同的终止一般有两种情况：一是合同的自然终止，二是人为终止。

（1）自然终止

租赁合同自然终止的情况包括：租赁合同到期，合同自行终止，承租人需要继续租用的，应当在租赁期限届满前3个月提出，并经出租人同意，重新签订租赁合同；符合法律规定或者合同约定可以变更或解除合同条款的；因不可抗力致使租赁合同不能继续履行的；当事人协商一致的。

（2）人为终止

人为终止主要是指由于租赁双方人为的因素而使合同终止。一般包括无效合同的终止和由于出租人与承租人的人为因素而使合同终止。对于无效合同的终止，合同法规中有明确的规定。

对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的；将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的；将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的；无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的；公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的；承租人利用承租的房屋进行违法活动的；故意损坏房屋的；法律、法规规定其他可以收回的。

对于承租人有上述行为，出租人除终止租赁合同，收回房屋外，还可索赔由此而造成的损失。

（九）租赁双方的权利与义务

1．出租人的权利与义务

出租人的权利，包括以下几个方面：

（1）有按期收取租金的权利。租金收入是实现房屋价值和房屋修缮资金的来源。按照合同规定的租金标准收取租金是出租人的一项基本权利。对租金拖欠者，要收取滞纳金。随着房屋条件与市场行情的变动，出租人在遵守合同条款的前提下有权对租金进行调整。

（2）有监督承租人按合同规定合理使用房屋的权利，包括对改建装修、转租的否决权。承租人在使用房屋过程中，不得擅自拆改、私搭乱建、损坏房屋结构和附属设备，不得擅自改变房屋使用性质。承租人也不得利用承租房进行非法和损害公共利益的活动。出租人有权制止承租人的违约和违法行为，并要求恢复原状或赔偿经济损失。

（3）有依法收回出租房屋的权利。房屋定期租赁的，在租赁期满后，出租人有权收回；不定期的，出租人要求收回房屋自住的，在安排了承租人的搬迁后，一般应当准许。承租人如有违约、违法、无故长期空置、拖欠租金等情况出现，出租人有权提前收回房屋。如承租人拒不执行的，可以诉请人民法院处理。

（4）有向用户宣传、贯彻执行国家房管政策和物业管理公约、管理规定等权利。出租人有权制止承租人违反国家和地方政府的有关管理规定的行为，也有权制止违反物业管理规定，如绿化、消防、安全等规定的行为。

出租人拥有如下义务：

（1）有按照合同规定提供房屋给承租人使用的义务。出租人应当依照租赁合同约定的期限将房屋交付承租人，不能按期交付的，应当支付违约金，给承租人造成损失的，应当承担赔偿责任。

（2）有保障承租人合法使用房屋的义务。房屋一旦出租，就是向承租人诺成移交占有权和使用权。在正常使用范围和期限内，出租人不得干预、擅自毁约。

（3）有保障承租人居住安全和对房屋装修、设备设施进行正常维修的义务。如无力修缮，可与承租人合修，费用可以租金折抵偿还。

（4）有组织住户、依靠群众管好房屋，接受租户监督，不断改进工作的义务。

来源：建设工程教育网