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三、停车场所
目前，我国有关停车场的权属纠纷尤为普遍。常见的纠纷如，开发商承诺“为本楼住户提供地下停车场的停车车位”，却又将停车场专卖于特定业主；物业管理公司将停车场低价出租给特定人专用，侵害业主共同权益等。从各国的立法和学说看，停车场的权属也是区分所有权中最有争论的问题。日本将停车场区分为屋内停车场和屋外停车场。屋外停车场属于在共有地基上设定专用使用权；屋内停车场，日本最高法院判决认为构成区分所有之标的，为专有部分。主要理由是：停车场满足专有部分的两个要件，即构造上的独立性与利用上的独立性。但日本学界对此持批判态度，认为应当以共用部分专用使用权确认停车场权属比较妥当。我国有学者也认为，地下停车场可以与上面楼层分开而成为单独所有权的客体。也有学者认为，在理论或者立法上应当将停车位确定为整幢楼的附属物，即为共用部分，再由业主购买（直接计入各个物业的成本）或者在业主公约中约定专用使用权。但这在我国目前的适用有困难，由此不妨可以将停车位作为专有部分的附属物，由业主自愿购买，不愿购买或剩下的可以由原开发商继续拥有产权，委托物业管理公司经营管理。
笔者认为，目前我国司法实践中确定停车场权属，应注意考虑以下几点：1.区分不同的类型。对地下室形态或者室外共用基地上的停车场，一般应确定为属于共用部分，共有权属全体区分所有人，但可以通过业主公约或者开发商事先出卖、区分所有人事后追认的形式设定专用使用权；对地上以小型独立的停车空间形态存在的且规划设计及宣传材料中没有明示是作为公共设施的，可以确定为专有部分，同房产一样单独出卖所有权（当然目前还存在产权登记方面的障碍），也可以作为房产的附属物出卖。2.对已作为小区公共配套设施的一部分纳入了房价或者在规划、宣传材料中以公共用途定性的，一般宜确定为共用部分，由全体区分所有人享有共有权。如果开发商再拿去卖，重复获利，应不予支持。
四、地基、小区空地、场地
对建筑物地基的使用权归区分所有人共有，此基本为通说。也就是说，如果建筑物发生了毁损需要重建或者拆除，应当确认各区分所有人对地基的使用都享有权利。但是，小区空地、场地的权属则往往比较复杂，这里还涉及到土地、空间的增建改建问题。增建改建权属于开发利用权，这种权利一般应属于所有权人，当然，所有权人可以将这一权利转让，由特定人继受获得。司法实践中，判断小区空地、场地的权属是由业主共同享有，还是由开发商自己保留，应特别注意以下几点：1.从开发商的规划、出售和宣传行为中是否可判明这些空地、场地性质为公用；2.开发商是否明示保留了对这些空地、场地的所有权使用权；3.这些空地、场地是否已作为房价的成本并已由业主承担；4.如果本身已作为公共场地在使用，开发商擅自改变公共用途改建其他，根据我国《物业管理条例》第五十条规定是否构成对业主法定“共用权”的侵害；5.开发商的增建改建获得行政许可或者被定为非法建筑，不应实质影响民事权利归属的判断。
来源：建设工程教育网
