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第七章 成本管理
第一节 物业管理中的成本及其分类
一、物业管理中的成本
(一)成本的含义
成本是指全部生产费用，是指企业在从事物业管理活动中，为物业产权人、使用人提供维修、管理和服务等过程中发生的各项支出。
(二)物业管理成本构成
1.营业成本
(1)直接人工费，包括企业直接从事物业管理活动等人员的工资、奖金及职工福利费等。
(2)直接材料费，包括企业在物业管理活动中直接消耗的各种材料、辅助材料、燃料和动力、构配件、零件、低值易耗品、包装物等。
(3)间接费用，包括企业所属物业管理单位管理人员的工资、奖金及职工福利费、固定资产折旧费及修理费、水电费、取暖费、办公费、差旅费、邮电通讯费、交通运输费、租赁费、财产保险费、劳动保护费、保安费、绿化维护费、低值易耗品摊销及其他费用等。
2.期间费用或经营管理费用
(1)管理费用。是物业管理企业行政管理部门为管理和组织物业管理服务活动而发生的各项费用，包括公司经费、工会经费、职工教育经费、劳动保险费、待业保险费、董事会费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、税金、土地使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏、毁损和报废(减盘盈)损失以及其他管理费用等(注：实行一级成本核算的物业管理企业，营业成本中可不设间接费用，直接将间接费用全部计人管理费用)。税金：是指企业按规定支付的房产税、车船使用税、土地使用税、印花税等。无形资产摊销：是指专利权、商标权、著作权、土地使用权、专利技术等无形资产的摊销。
(2)财务费用。是物业管理企业为筹措资金而发生的各项费用，包括：①利息净支出，②汇兑净损失(汇兑收益减去汇兑损失)，③金融机构手续费，④公司筹资发生的其他财务费用。
关于物业管理成本的构成或开支范围，《物业管理企业财务管理规定》和《施工、房地产开发企业财务制度》还有以下特别规定：
(1)物业管理企业经营共用设施设备，支付的有偿使用费，计人营业成本;
(2)物业管理企业支付的管理用房有偿使用费，计人营业成本或管理费用;
(3)物业管理企业对管理用房进行装饰装修发生的支出，计人递延资产，在有效使用期限内，分期摊入营业成本或管理费用;
(4)发生的坏账损失，计人管理费用;
(5)按现行财务制度的规定，不得列入成本的支出主要有：①购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出;②对外投资支出;③被没收的财产，支付的滞纳金、罚款、违约金、赔偿金，以及企业的赞助、捐赠支出;④国家法律、法规规定之外的各种付费;⑤国家规定不得列入成本、费用的其他支出。
(三)划清营业成本与期间费用的界限
二、物业管理成本的分类
(一)按照经济性质分类
(1)外购材料。 (2)工资。 (3)职工福利费。 (4)折旧费。 (5)利息支出。 (6)税金。 (7)其他支出。
(二)按照经济用途划分
按经济用途进行分类，有助于揭示物业管理成本升降的原因，从而可为降低成本，加强成本管理指明方向。
(三)按照与业务量的关系划分：分为固定成本、变动成本和半固定或半变动成本。
(四)按照计算依据不同划分：(1)目标成本。(2)定额成本。 (3)计划成本。(4)实际成本。
(五)按照与决策的关系划分：分为(1)边际成本;(2)差异成本;(3)机会成本;(4)估计成本;(5)沉没成本;(6)可缓成本;(7)可免成本;(8)附加价值成本
第二节 成本估算方法
一、成本估算的目的
二、主要成本项目的估算方法
(一)人工费的估算：包括管理服务人员的工资、社会保险、按规定提取的福利费以及加班费和服装费等。
(二)办公费估算：1.交通费;2.通信费;3.低值易耗文具、办公用品费;4.书报费;5.宣传广告和市场推广费;6.法律费用;7.节日装饰费;8.办公用房租金(含水电费)
(三)共用部位与共用设施设备的日常运行和维护费估算：1.维修保养费;2.装修费;3.能源费(电、气、油料等);4.康乐设施费;5.杂项费用
(四)保安费估算;1.保安系统费;2.保安人员人身保险费;3.保安用房和保安人员住房租金
(五)清洁卫生费估算：1.清洁工具购置费;2.劳保用品费;3.清洁机械材料费;4.化粪池清理费;5.垃圾外运费;6.其他费用;7.水池清洁费
(六)绿化养护费估算：1.绿化工具费;2.劳保用品费;3.绿化用水费;4.农药化肥费;5.杂草清运费;6.园林景观再造费
(七)固定资产折旧费估算：1.交通工具(汽车等);2.通信设备(电话机、手机、传真机等);3.办公设备(桌椅、沙发、电脑、复印机、空调机等;4.工程维修设备(管道疏通机、电焊机等);5.其他设备(一般为5年)
(八)保险费估算：物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用开支，不包括员工医疗险和失业险，后者在人工费里列支。
(九)专项维修资金：1.工资津贴等费用;2.设备、零部件和材料购置费;3.机械使用费;4.水、电、气费;5.管理费
三、成本估算结果汇总：汇总公式P=ΣF¡∕S
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