2014年物业管理师《经营管理》考点:第六章

时间：2013-12-13  来源：  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校针对历年考试情况，特为广大学员搜集整理了相关科目的备考资料，供学员复习参考。   

第六章 租赁管理

1. 通常意义的物业租赁指的是房屋租赁(单选)P155

2. 房屋租赁的含义有以下两点：(必须掌握)

1) 出租人必须是房屋所有权人 2)出租人将房屋出租给承租人使用，包括给承租人居住或从事经营活动，也包括利用自有房屋以联营、承包经营、入股经营或合作经营等名义出租或转租房产。 P155

3. 房屋租赁的特点:1) 房屋租赁不转移房屋的所有权 2) 房屋租赁的标的是作为特定物的房屋

3) 房屋租赁关系是一种经济要式契约关系 4)房屋租赁关系不因所有权的转移而中止 5)租赁双方都必须是符合法律规定的责任人 P155-156

4. 按房屋所有权的性质划分: P156

房屋租赁分为公有房屋的租赁(简称公房租赁)和私有房屋的租赁(简称私房租赁)。(单选、多选)

5. 按房屋租赁期限约定模式不同，可分为定期租赁、自动延期租赁和意愿租赁。(多选)P157

6. 定期租赁是物业管理中最常见的租赁形式。它包含确切的起租日期和结束日期。期限届满，租约自动失效而不需要预先声明，租户必须把物业交还给业主。定期租赁(单选)不因业主或租户的死亡而失去法律效力，即所有权的归属形式不变。P157

7. 自动延期租赁又称为周期性租赁。P157

8. 意愿租赁就是给租户以时期不确定的物业租用权，可以未经提前通知而随意中止。意愿租赁关系在双方中的一方死去时自动中止。P157

9.(单选)按物业租金的内涵划分：物业使用过程中所发生的费用，主要由税费，物业管理费和承租单元内部的使用费三部分组成。通常分为毛租、净租和百分比租金三种形式。毛租：指出租人收取的租金中，包含上述年有三部分费用。净租，指出租人收取的租金中，不包含上述费用中的部分或全部。百分比租金称为超出性租金，常用于零售商业物业P158

10. 净租通常在长期租赁中采用。(单选)P158

11. 净租金有三种形式(多选)：第一，租户除向业主支付租金外，还要负担水电热煤气等能源使用费;第二，除负担第一种所提及的各项费用外，还要支付物业管理费用;第三，除支付第二种形式中的费用外，还需支付房产税、保险费等固定费用，承担物业维护和修缮等一切开销。P158

12. 百分比租金(重点单选)P158

13. 其他划分方式：按照房屋的使用用途划分;按照承租人的性质划分。P159

14. 物业租赁管理模式常见的有包租转租模式、出租代理模式和委托管理模式。(多选)P159

15. 包租转租模式(单选)具体做法：将出租物业全部或部分包租下来;然后负责转租，即物业管理企业再零星出租。P159

16. 出租代理模式(单选)具体做法：业主全权委托物业管理企业负责租赁活动以及租赁中的管理和服务。P159

17. 委托管理模式 业主自己直接负责租赁活动，不让物业管理企业介入。物业管理企业面对的是一个业主和诸多承租人。P160

18. 房屋租赁实行登记备案制度，其核心是对合法有效的房屋租赁行为颁发《房屋租赁证》。

(一)房屋租赁登记备案的一般程序：合同签订30日内，到当地房地产行政主管部门登记备案。房屋租赁登记备案的一般程序:为申请、审查、颁证三步。(多选)P160

19. 有下列情形之一的房屋不得出租：

⑴ 未依法取得《房屋所有权证》的; ⑵ 司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的;⑶ 共有房屋未取得共有人同意的;⑷ 权属有争议的;⑸ 属于违章建筑的;⑹ 不符合安全标准的;⑺ 已抵押，未经抵押权人同意的;⑻ 不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的;⑼ 有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。P161

20. 房屋租赁中的违法行为及处罚:

⑴ 伪造、涂改房屋租赁证的，注销其证书，并可以处以罚款;

⑵ 不按期申报、领取房屋租赁证的，责令限期补办手续，并可以处以罚款;

⑶ 未征得出租人同意和未办理登记备案，擅自转租房屋的，其租赁行为无效，没收其非法所得，并可以处以罚款。P162

21.租赁方案与策略主要涉及到以下内容：(重点多选)P162-164

1、确定可出租面积和租赁方式。2、编制租赁经营预算(核心)。3、定位目标市场。(物业租赁所面向的目标市场群体，主要由该物业所处子市场的供求关系决定。)4、确定租金方案。(在市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。)5、明确吸引租户的策略(有宣传手段和租约条款优惠等。宣传一般围绕着物业的特性来进行，如装饰装修，设备，服务。。。。)

22. 首先确定物业中能够对外出租的的面积和租赁方式。(单选)P162

23. 有些面积是业主自用，零售商业物业中需要明确供出租的面积和在物业中的分布。P162

24. 预算是租赁管理中租赁方案的核心。(单选)P162

25. 预算中包括详细的 ①预期收益估算、②允许的空置率水平和③经营费用，且这些数字构成了物业经营管理的量化目标。P162

26. 预算是物业经营管理中财务控制和财务计划的重要工具。其控制特性表现在当收入低于预算或费用超过预算时就会引起物业管理师的注意。P163

27. 预算还可以使业主较容易的对物业经营管理财务情况进行检查。P163

28. 租金方案是租赁管理的核心(单选)，十分重要。在租赁方案中就需要对租金水平的确定方式作出指导性的安排。P163

29. 租金的确定要以物业出租经营成本和业主希望的投资回报率来确定，但市场经济条件下，物业租金水平的高低主要取决于同类型物业的市场供求关系。过高或过低的租金都有可能导致业主利益的损失。P163

30.对于大型物业管理企业来说，为准确判断物业的市场租金水平，需要比较已出租的类似物业和待出租物业的差异，并对已知的租金进行相应的修正。P164

31. 租金方案还会受到出租策略的影响。P164

32. 租户选择是租赁管理的核心内容。P165

33. 租户选择中的主要准则：①潜在租户所经营业务的类型及其声誉、②财务稳定性和长期盈利的能力、③所需的面积大小及空间组合，④需要提供的特殊物业管理内容。(重点多选)P165

34. 租金的计算单位和所包含的内容 P166

租金常常以每平方米可出租面积为计算基础，通常有毛租金和净租金之分;

当使用毛租金的形式出租物业时，所有的经营费用都应由业主从其所收取的租金 │

中全额支付，许多租户喜欢净租金的形式，一些物业的经营费用由租户直接支付。净租金的形式，业主需要明确要支付哪些费用、哪些属于代收代缴费用、哪些费用主要取决于租户对设备设施和能源使用的程度。租户在租金外还需支付的费用项目都要在租约中仔细规定。租户为了保护自己的利益，和业主就租金外的一些主要费用项目协商出一个上限。

35. 基础租金(最低租金)与附加租金(差别租金：百分比租金)P166

36. 对租金水平调整，对于租期较短的租户，可设定一个租金水平，在租期中保持不变。P166

37. 房屋租赁合同的法律特征(必须掌握): 1)是双务合同 2)是有偿合同 3)是诺成合同

4) 是要式合同 5)是继续性合同 P169

38. 房屋租赁的基本条款:(一)当事人姓名或者名称及住所;(二)房屋坐落、面积、装修及设施状况;

(三)租赁用途;(四)租赁期限;(五)租金及支付方式;(六)房屋的修缮责任;(七)转租的约定;(八)变更和解除合同的条件;(九)租赁双方的权利与义务;(十)当事人约定的其他条款1.税收与保险费的分担2.改建的规定3.保证金P170

39. 租金标准是租赁合同的核心(重点单选)，是引起租赁纠纷的主要原因。P171

40.(重点多选)发生下列情况之一，可以允许租赁合同的变更 P172-173

⑴ 银租赁一方当事人更名，房屋产权发生转移，承租人家庭分户或承租人死亡、迁移，均可变更合同。

⑵ 因出租房屋面积的增减、附属物的增减等，也可变更合同。

⑶ 因租赁双方约定改变租赁房的用途或增减房屋用途，均可变更合同。

⑷ 租金的增减或支付方式的改变可导致协议更改。

⑸ 由双方约定，改变租赁期限或者期限长短。.

41. 租赁合同的终止(重点多选): ⑴ 自然终止 ⑵ 人为终止 P173

42. 对于由于租赁双方的原因而使合同终止的情形主要有：将承租的房屋擅自转租的;将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的;将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的;无正当理由，拖欠房屋租金六个月以上的;公有住宅用房无正当理由闲置六个月以上的;承租人利用承租的房屋进行违法活动的;故意损坏房屋的;法律、法规规定其他可以收回的。P173

来源：建设工程教育网