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第四章 收益性物业价值评估
收益性物业的概念(物业按照是否产生收益来划分，分为收益性物业和非收益性物业。)
收益性物业是指能直接产生租赁收益或其他经济收益的物业，包括住宅(特别是其中的公寓)、写字楼、旅馆、商店、餐馆、游乐场、影剧院、停车场、加油站、标准厂房(用于出租的)、仓库(用于出租的)等。
影响收益性物业价值的因素：区位、新旧程度、供求、物业管理等等
收益性物业价值的高低主要取决于下列3个因素：①未来净收益的大小;②获得净收益期限的长短;③获得净收益的可靠性
17、(1)买卖价格简称买卖价，是物业权力人通过买卖方式将其物业转移给他人，由物业权利人收取或他人支付和货币额、商品或其他有价物。(2)租赁价格常称为租金。P85
物业价格的概念和形成条件
物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价——货币额、商品或其他有价物。
二、物业价格的形成条件：有用性、稀缺性和有效需求。
三、物业价格的特征
物业价格与一般物品的价格的共同处：①都是价格，用货币来表示;②都有波动，受供求因素的影响;③都是按质论价
物业价格与一般物品价格的不同，表现为物业价格的特征。
(一)物业价格受区位的影响很大。
(二)物业价格实质上是物业权益的价格。
(三)物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金。
(四)物业价格形成的时间较长。
(五)物业价格容易受交易者的个别因素的影响。
18、物业价格的影响因素概述：
(1)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的方向是不尽相同的：有的影响因素降低物业的价格，有的影响因素提高物业的价格。但是，对于不同类型的物业，同一影响因素引起物业价格变动 的方向可能是不同的。
(2)不同的物业价格影响因素，引起物业价格变动的程度是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响较大，即随着这种影响因素的变化所引起的物业价格的升降幅度较大;有的影响因素对物业价格的影响较小。但是，随着时期、地区、物业类型的不同，那些影响较大的因素也许会变为影响较小的因素，甚至没有影响;相反，那些影响较小的因素则有可能成为影响因素。
(3)不同的物业价格影响因素，与物业价格之间的影响关系是不尽相同的：有的影响因素对物业价格的影响是一向性的，即随着这种影响因素的变化会一直提高(或降低)物业的价格;有的影响因素在某一状况下随着这种影响因素的变化会提高(或降低)物业的价格，但在另一状况下却随着这种影响因素的变化会降低(或降低)物业的价格，它对物业价格的最终影响如何，是由这两方面的合力决定的。
19、物业价格的影响因素：(1)人口因素：人口数量、人口素质、家庭人口规模(2)居民收入因素(3)物价因素(4)利率因素(5)汇率因素(6)物业税收因素(7)城市规划因素(8)交通管理因素(9)心理因素P88-92
收益性物业价值和价格的种类：1、使用价值和交换价值。2、投资价值(某个特定的投资者)和市场价值(一个典型的投资者)。区别：市场价值是客观的，非个人的价值，而投资价值是建立在主观的，个人因素基础上的价值;在某一时点，市场价值是惟一的，而投资价值会因投资者的不同而不同。3、成交价格、市场价格和理论价格。4、总价格和单位价格。5、实际价格和名义价格。6、现房价格和期房价格。7、起价、标价、成交价和均价。8、评估价、保留价、起拍价、应价和成交价(是在物业拍卖活动中出现的一组价格)。拍卖保留价由人民法院参照评估价确定，未作评估的，参照市价确定。。。人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的80%，如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的20%。9、买卖价格、租赁价格。10、市场调节价、政府指导价和政府定价。房地产开发项目转让和商品房销售价格，由当事人协商议定，但是，享受国家优惠政策的居民住宅价格，应当实行政府指导价或者政府定价。11、原始价值、帐面价值、市场价值。原始价值是始终不变的，账面坐标是随着时间的流逝而不断养活的，市场价值是随着时间的流逝而上下波动的。
收益性物业估价方法：市场法，成本法，收益法。
20、市场法又称市场比较法、比较法，是将估价对象与估价点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。
P93
市场法估价一般分为下列4大步骤进行：①搜集交易实例;②选取可比实例;③对可比实例成交价格进行处理。其中，根据处理的内涵不同，分为价格换算、价格修正和价格调整。④求取比准价格。
(二)搜集交易实例
搜集较多的内容，一般包括：①交易实例物业的状况;②交易双方;③成交日期;④成交价格，包括计价方式和价款;⑤付款方式;⑥交易情况。
(三)选取可比实例
基本要求：①可比实例物业应是估价对象物业的类似物业;②可比实例的成交日期应与估价时点接近;③可比实例的交易类型应与估价目的吻合;④可比实例的成交价格应为正常市场价格或能够修正为正常市场价格。
(四)建立价格可比基础
包括如下5个方面：①统一付款方式;②统一采用单价; ③统一币种和货币单位;④统一面积内涵;⑤统一面积单位。
来源：建设工程教育网
