2014年物业管理师《经营管理》考点:第三章

时间：2013-11-22  来源：  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校针对历年考试情况，特为广大学员搜集整理了相关科目的备考资料，供学员复习参考。   

第三章 房地产投资分析技术

1、房地产投资活动可以从实物形态和货币形态两个方面进行考察。从实物形态上看，房地产置业投资活动表现为投资者利用所购置的房地产，通过物业管理活动，最终为租户提供可入住的生产或生活空间。从货币形态上看，房地产置业投资活动表现为投入一定量的资金，花费一定量的成本，通过房屋出租或出售获得一定量的货币收入。P38

2、对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都可以看成是货币形式。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时间各时间点上实际发生的资金流出，流入系统的资金叫做现金流入。现金流出与现金流入之差称为净现金流量。

经济活动的类型和特点不同，。对于房地产开发投资项目来说，现金流出主要包括土地费用、建造费用、还本付息、运营费用、税金等。

房地产投资分析的目的，是要根据特定房地产投资项目所要达到的目标和所拥有的资源条件，考察项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取最好的经济效果。

3、现金流量图P39

长短表示资金的多少

房地产置业投资：包括房地产购置投资和流动资金投入两部分。

4、现金流分析中的常用术语P40-42

(1)潜在毛租金收入①物业可以获取的最大租金收入称为潜在毛租金收入。它等于物业内全部可出租面积与最可能的租金水平的乘积②一旦建立起这个潜在毛租金收入水平，该数字就在可以每个月的报告中保持相对稳定③能够改变潜在毛租金收入的因素是租金水平的变化或可出租面积的变化④潜在毛租金收入并不代表物业实际获取的收入，它只是在建筑物全部出租且所有的租客均按时全额缴纳租金时，可以获得的租金收入。

(2)空置和收租损失，潜在毛租金收入的减少可能由两方面原因造成，一是空置的面积不能产生租金收入，二是租出的面积没有收到租金。

(3)其他收入物业中设置的自动售货机、投币电话等获得的收人称为其他收入。这部分收入是租金以外的收入，又称计划外收入。此外，一般将通过专业代理机构或法律程序催缴拖欠租金所获得的收入亦列入其他收入项目上。

(4)有效毛收入，有效毛收入=潜在毛租金收入—空置和收租损失+其他收入

(5)运营费用

(6)净运营收益，净运营收益=有效毛收入—运营费用;净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面

(7)抵押贷款还本息(8)准备金，专项维修资金属业主所有

(9)税金1)经营税金及附加，营业税率为5%，营业税税额=应纳税销售(出租)收入X税率，目前营业税的税率为5%。城市维护建设税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，分别为营业税税额的7%和3%。

2)城镇土地使用税和房产税3)企业所得税

(10)经营现金流从净运营收益中扣除抵押贷款还本付息之后，就得到了物业的税前现金流。从物业税前现金流中再扣除准备金和所得税后，即得到物业税后现金流。

即： 税前现金流=净运营收益-抵押贷款还本付息

税后现金流=税前现金流-准备金-所得税

收益性物业的现金流

潜在毛租金收入-空置和收租损失十其他收入=有效毛收入

有效毛收入-运营费用=净运营收益

净运营收益-抵押贷款还本付息=税前现金流

税前现金流-准备金-所得税=税后现金流

5、资金的时间价值，(1)在不同的时间付出或得到的同样数额的资金在价值上是不等的。同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。对于资金的时间价值可分为：1)随着时间的推移，资金的价值会增加。这种现象叫资金增值。2)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费。牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费。(2)资金时间价值的大小，取决于多方面的因素。从投资的角度来看主要是有①投资利润率，即单位投资所能取得的利润②通货膨胀率，即对因货币贬值造成的损失所应得到的补偿③风险因素，即对因风险可能带来的损失所应获得的补偿。(3)由于资金存在时间价值，就无法直接比较不同时点上发生的现金流量。因此，要通过一系列的换算，在同一时点上进行对比，才能符合客观的实际情况。这种考虑了资金时间价值的经济分析方法，提高了方案评价和选择科学性和可靠性。P44

6、(1)利息是指占用资金所付出的代价或放弃资金使用权所得到的补偿;(2)利率是在单位时间内所得到的利息额与借贷金额之比，一般以百分数表示。用i表示利率，表达式为(45页)

i=×100%

7、(1)单利计息：我国个人储蓄存款和国库券的利息就是以单利计算的，计息周期为“年”。

单利计息时的利息计算公式为：In=P﹒n﹒i

n 个计息周期后的本利和为：F n=P(1+ i﹒n)

(2)复利计息。按复利方式计算利息时，利息的计算公式为：I n=P[(1+i)n-1 ]

n个计算周期后的本利和为：Fn=P(1+i)n

我国房地产开发贷款和住房抵押贷款都是按复利计息的。在投资分析中，一般采用复利计息。P45

8、当利率标明的时间单位与计息周期不一致时，就出现了名义利率和实际利率的区别。名义利率是指一年内多次复利时给出的年利率，它等于每期利率与年内复利次数的乘积。实际利率是指一年内多次复利时，每年末终值比年初的增长率。P46

9、名义利率与实际利率的关系式i= = =(1+ )m — 1 (选择)

通过上述分析和计算，可以得出名义利率与实际利率存在着下述关系

(1)实际利率比名义利率更能反映资金的时间价值、

(2)名义利率越大，计息周期越短，实际利率与名义利率的差异就越大

(3)当每年计息周期数m=1时，名义利率与实际利率相等

(4)当每年计息周期数m﹥1时，实际利率大于名义利率

(5)当每年计息周期数m→∝时，名义利率r与实际利率i的关系为i= er-1 P47

10、复利计算公式与系数P47

各符号的具体含义是：

P——现值

F——终值(未来值)

A——连续出现在各计息周期末的等额支付金额，简称年值

G——每一时间间隔收入或支出的等差变化值

S——每一时间间隔收入或支出的等比变化值

n ——计息周期数

i ——每个计息周期的利率

11、公式与系数

(1)一次支付的现值系数和终值系数 F=P(1+i)n

当已知终值F和利率i时，很容易得到复利计息条件下现值P的计算公式：P=F[ ]，上式中的[ ]称为“一次支付现值系数”。

(2)等额序列支付的现值系数和资金回收系数

(3)等额序列支付的终值系数和储存基金系数

(4)等差序列的现值系数和年费用系数

【看一下P50例3-2】某投资者向银行贷款2000万元，期限为3年，年利率为8%，若该笔贷款的还款方式为期间按季度付息、到期后一次偿还本金，则开发商每次为该贷款支付的利息总额是多少?如果计算先期支付利息的时间价值，则贷款到期后开发商实际支付的利息又是多少?

【解】已知P=2000万元，n=3×4=12,i=8%/4=2%，则

开发商每次为该笔贷款支村的利息之总额=P×i×n=2000×2%×12=480(万元)计算先期支付利息的时间价值，则到期后开发商实际支付的利息=P[((1+i)n-1 ]=2000[(1+2%)12-1]=536.48(万元)

12、设备更新的原因与特点

(一)设备更新的原因源于设备磨损。磨损分为有形磨损和无形磨损。

1.设备有形磨损

第一类有形磨损，是指设备在运转过程中，在外力作用下产生的实体磨损、变形和损坏。

第二类有形磨损，是指设备因自然力产生的磨损。如生锈、腐蚀、橡胶件老化等。

2.设备无形磨损：是由于社会经济环境变化造成的设备贬值。

第一类无形磨损，是指生产制造工艺的改进，劳动生产率地提高，设备生产成本降低导致设备市场价格降低，从而引发的原来购买的设备贬值。

第二类无形磨损，是由于技术进步因素的影响，社会上出现了结构更先进、技术更完善、生产效率更高、运行费用更低的新型设备，从而使原有设备在术上显得陈旧、落后造成的。

3.设备磨损的补偿

设备磨损的补偿方式有两种，即局部补偿和完全补偿。设备有形磨损的局部补偿是修理，设备无形磨损的局部补偿是现代化技术改造。有形磨损和无形磨损的完全补偿是更换，即淘汰旧设备，更换新设备。

P52

(二)设备更新的特点分析：(1)设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命。寿命包括：自然寿命、技术寿命和经济寿命。自然寿命也称物理寿命。技术寿命是指设备在开始使用后持续的能够满足使用者需要功有的时间，其时间长短主要取决于无形磨损的速度，技术进步速度越快，设备的技术寿命越短。经济寿命是指从经济角度判断的设备最合理的使用年限，在数值上等于使投入使用的设备等额年总成本(包括初始购置费用和使用过程中的年运营费用)最低或等额年净收益最高的期限，经济寿命是有形磨损和无形磨损共同决定的(2)设备更新分析只考虑未来发生的现金流量。(3).只比较设备的费用。

(4).设备更新分析以费用年值法为主。P53

13、在所有的设备使用期限中，能使设备年等额总成本ACn最低的那个使用期限就是设备的经济寿命。P55 (了解)

物业管理中的设备更新问题：1、不会提升物业运行服务质量的设备更新，从提升物业经营管理的经济效益这个角度来看，在现有设备的年运行费用与更新设备的年总成本之间，选择数值较低的方案。2、能提升物业运行服务质量的设备更新，比较更新和不更新两个方案下的所等额费用，以数值小的方案为优

14、房地产投资的收益或总回报，包括投资回收和投资回报两部分。

15、财务评价指标体系，房地产投资分析的目的，是考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力。盈利能力指标包括静态指标和动态指标。

16、盈利指标计算方法：如果NPV大于等于0,可以接受，如果NPV小于0,则项目不可接受;

如果Pb≤Pc，项目可以接受，偿债备付率值应该大于1.2 P59-60

盈利指标计算方法

(一)动态指标

1.财务净现值：(NPV)，是指项目按行业的基准收益率或设定的目标收益率ic将项目计算期内各年的净现金流量折算到开发活动起始点的现值之和，是房地产开发项目财务评价中的另一个重要经济指标。基准收益率是净现值计算中反映资金时间价值的基准参数，是导致投资行为发生所要求的最低投资回报率，称为最低要求收益率(MARR)。决定基准收益率大小的因素主要是资金成本和项目风险。

2.财务内部收益率：(1RR)，是指项目在整个计算期内，各年净现金流量现值累计等于零时的折现率，是评估项目盈利性的基本指标。

3.动态投资回收期：(Pb)，是指当考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间，是反映开发项目投资回收能力的重要指标。

(二)静态指标

1.静态投资回收期：(列)，是指当不考虑现金流折现时，项目以净收益抵偿全部投资所需的时间。

2.现金回报率现金回报率是指房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率。

3.投资回报率投资回报率指房地产置业投资过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投人的权益资本的比率。

四、清偿能力指标计算方法

房地产投资项目的清偿能力，主要是考察计算期内项目各年的财务状况及偿还到期债务的能力。

(一)利息计算方法

还本付息的方式包括以下几种：

1.一次还本利息照付

2.等额还本利息照付，规定期限内分期归还等额的本金和相应的利息;

3.等额还本付息，在规定期限内分期等额摊还本金和利息;

4.一次性偿付，借款期末一次偿付全部本金和利息;

5.“气球法”，借款期内任意偿还本息，到期末全部还清。

(二)借款偿还期

借款偿还期是指在国家规定及房地产投资项目具体财务条件下，项目开发经营期内使用可用作还款的利润、折旧、摊销及其他还款资金偿还项目借款本息所需要的时间。

(三)偿债备付率偿债备付率(DebtCoverageRatio，DCR)，是指项目在借款偿还期内各年用于还本付息的资金与当期应还本付息金额的比率。应大于1.2

(四)资产负债率：是反映项目各年所面临的财务风险程度及偿债能力的指标，属长期偿债能力指标，反映债权人所提供的资金占全部资产的比例，即总资产中有多大比例是通过借债来筹集的，它可以用来衡量客户在清算时保护债权人利益的程度。资产负债率高，则企业的资本金不足，对负债的依赖性强，在经济萎缩或信贷政策有所改变时，应变能力较差;资产负债率低则企业的资本金充裕，企业应变能力强。房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高。=负债合计/资产合计*100%

来源：建设工程教育网