2014年物业管理师《经营管理》模拟试题第五章

时间：2013-12-03  来源：  编辑：  打印

核心内容：建设工程网校针对历年考试情况，特为广大学员搜集整理了相关科目的备考资料，供学员复习参考。   

第五章 房地产市场与市场分析

(一)单项选择题(每题1分，每题的备选项中，只有1个最符合题意)

1、以下不属于人文环境的变化的因素是( )。

A.社会老龄化 B.家庭小型化 C.城市环境污染 D.受教育程度的提高

2、一般来说，收人增加会导致对大多数商品需求的增加，从而使需求曲线向( )平移。

A. 上 B. 下 C. 左 D. 右

3、居民预期未来住房抵押贷款利率可能下调、收入上升或在某一区域由于土地资源的限制不可能有充足的商品住宅供给，就会引起需求的( )。

A.增加 B.减少 C.不变 D. 不一定

4、供给数量与价格的关系正好和需求数量与价格的关系( )。，

A.相同 B.相近 C.相似 D.相反

5、作为市场经济核心的( )对市场起着主要的调节作用。

A.调控机制 B.管理机制 C.价格机制 D.交易机制

6、一般情况下，某种商品的单位价格上升会导致需求量的( )。

A.增加 B.减少 C.不变 D.不一定增加

7、以下说法中，错误的是( )。

A.一般来说，市场所包括的地域范围越大，其研究的深度越深

B.房地产的不可移动性，表明其受地区性需求的依赖程度很大

C.对于比较大的城市，常常还要按照城市内的某一个具体区域划分

D.按地域范围对房地产市场进行划分，是房地产市场划分的主要方法

8、按照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，房地产交易包括( )。

A.买卖、租赁和抵押 B.买卖、拍卖和抵押

C.招标、拍卖和挂牌 D.招标、协议和挂牌

9、甲级写字楼市场、高档住宅市场、普通住宅市场是按照( )划分的物业类型。

A.目标市场的群体特征 B.建造标准或价格水平

C.物业用途的不同 D.物业所处区域的不同

10、以下不属于反映和描述房地产市场状况的指标的是( )。

A.供给指标 B.需求指标 C.市场交易指标 D.价格指标

11、按存量增量细分通常将房地产市场划分为三级市场：一级市场、二级市场、三级市场，以下属于二级市场的是( )。

A.土地使用权出让市场 B.土地转让市场

C.新建商品房租售市场 D.存量房地产交易市场

12、房屋新开工面积，是指在( )内新开工建设的房屋面积。

A.调查期 B.计算期 C.报告期 D.建设期

13、以下说法中，错误的是( )。

A.空置率是指报告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例

B. 房屋新开工面积包括上期跨入报告期继续施工的房屋面积

C.灭失量是指房屋存量在报告期内由于各种原因(毁损、拆迁等)灭失掉的部分

D.竣工房屋价值是指在报告期内竣工房屋本身的建造价值

14、中国现有房地产价格统计，是基于各类物业( )的统计。

A. 中位数价格 B. 平均价格 C. 最高价格 D. 最低价格

15、以下不属于房地产市场交易特点的是( )。

A.交易是房地产产权的流转及其再界定

B.房地产交易通常需要经过复杂和严密的法律程序

C.交易信息充分，交易双方充分竞价

D.市场交易通常需要估价师或物业代理等专业人员提供服务

16、房地产市场通常需要( )年以上的时间才能完成供求平衡的调节过程，而新的平衡达到了甚至还没有达到，可能马上又出现新的影响因素而造成新的不平衡。

A. 1 B. 2 C. 3 D. 4

17、在我国，城市土地属于( )所有。

A. 国家 B. 集体 C.人民 D.全民

18、商业零售物业中要充分考虑的相关因素不包括( )。

A.所处地区的流动人口和常住人口的数量

B.购买力水平以及该地区对零售业的特殊需求

C.购物中心的服务半径及附近其他购物中心

D.大型运输车辆通道和生产工艺的特殊要求

19、物业管理计划的中短期计划介于战术层次和策略层次之间，以物业管理企业与业主签署的委托管理合同约定的合同有效期周期，通常为( )年。

A. 1～3 B. 2～4 C. 3～5 D. 4～6

20、物业管理企业和业主的沟通，最常用的沟通手段不包括( )。

A.定期的年度或季度表现报告 B. 业主大会

C.定期的管理会议 D.通过电话通信或现场会议等形式的定期私人接触

21、城市或区域总体经济发展水平、就业、支付能力、产业与结构布局等因素，属于房地产市场运行的( )。

A.社会环境 B.政治环境 C.经济环境 D.金融环境

22、按照存量增量细分，土地转让、新建商品房租售市场属于房地产市场中的( )。

A.一级市场 B.二级市场 C.三级市场 D.一级房屋市场

23、按存量增量细分，二手房买卖市场属于( )。

A.一级市场 B.二级市场 C.一级房屋市场 D.二级房屋市场

24、房地产市场供给指标中，反映报告期期末已占用和空置的物业空间总量的指标是( )。

A.新竣工量 B.空置量 C.房屋竣工面积 D.存量

25、对于房地产市场供给的特点，下列说法不正确的是( )。

A.房地产市场供给具有较大的供给弹性

B.市场供给具有非同质性

C.房地产市场具有高度的垄断性

D.供给主体间的竞争不充分

26、房地产市场分析的内容不包括( )。

A.宏观因素分析 B.市场供求分析 C.财务状况分析 D.相关因素分析

27、在对写字楼物业进行房地产市场的相关因素分析中，首先要研究的项目是( )。

A.所处地段的交通通达程度及周边环境

B.内外设计的平面布局、装修标准

C.大厦内提供公共服务的内容

D.物业所处地段的流动人口和购买力水平

28、有关制定物业管理计划的基本原则，下列说法中不正确的是( )。

A.实际参与物业管理工作的人员必须参与工作计划制订

B.发挥物业管理人员的集体智慧

C.可由物业管理人员参加和主持物业管理计划的制定

D.鼓励物业管理人员参与

29、在进行房地产市场分析过程中，对于商业零售物业区位的优劣，主要的决定因素不包括( )。

A.公建配套设施 B.交通、通信的方便程度

C.周围人口密度 D.居民的购买力水平和消费习惯

30、在进行房地产市场分析过程中，对于写字楼物业区位的优劣，主要的决定因素不包括( )。

A.与其他商业设施接近的程度 B.周围土地利用情况和环境

C.交通方式可选择性和停车位数量 D.居民人口与收入

31、下列选项中，不属于物业管理计划中租赁计划里面出租策略的是( )。

A.物业维修预算限制 B.租户类型的匹配策略

C.租期长短 D.优惠与补贴方式选择

(二)多项选择题(每题2分。每题中的备选项中。有2个或2个以上选项符合题意。错选，本题不得分;少选，所选每个选项0.5分)

1、一个完整的房地产市场是由( )等因素构成的一个系统。

A.市场客体 B.市场主体 C.价格

D.资金 E运行机制

2、房地产市场的运行环境，是指把房地产市场作为一个中心体时，它周围各种影响因素的总和，按照这些影响因素的性质，可将其分为( )。

A.社会环境 B.政治环境、国际环境 C.经济环境、资源环境

D.金融环境、技术环境 E法律制度环境

3、政治环境涉及资本的安全性，是投资者最敏感的问题，具体包括( )。

A.政治体制 B.政局稳定性 C.政府能力

D.政策连续性 E政府对待外资的态度

4、影响房地产市场发展的社会经济因素有( )。

A.传统观念及消费心理、社会福利、人口数量

B.家庭户数与规模、家庭生命周期、收入水平及分布、物价水平

C.信息、通信技术水平的提高

D.工资及就业水平、房价租金比

E自然环境的变化

5、导致对商品住宅需求变化的市场条件包括( )。

A.房地产开发成本 B.对未来的预期 C.收入的变化

D.政府政策的变化 E其他商品的价格变化

6、影响开发商市场供给数量的并不仅仅是价格，还包括其他市场因素，如( )。

A.居民购买力水平 B.开发商获取利润水平的目标 C.消费者偏好 D.相关产品的价格 E对未来的预期

7、从宏观上说，房地产市场结构包括( )。

A.总量结构 B.区域结构 C.产品结构

D.供求结构 E投资结构

8、从识别和把握房地产宏观市场环境的角度出发，可以按照( )等标准，对房地产市场进行细分。

A.地域范围 B.房地产类型 C.增量存量

D.交易形式 E买方卖方

9、按照房地产的用途，将其分解为若干子市场。如( )等。

A.居住物业市场 B.存量物业市场 C.增量物业市场

D.商业物业市场 E工业物业市场

10、影响房地产市场需求的指标包括( )。

A.国内生产总值、城市家庭人口 B.就业人员数量、就业分布

C.城镇登记失业率、人口数 D.商品零售价格指数、房屋空间使用数量

E城市家庭可支配收入、城市居民消费价格指数

11、市场交易指标包括( )。

A.销售量、出租量 B.吸纳量、吸纳率、吸纳周期

C. 房地产租金、价格 D.房地产价格指数 E预售面积

12、政府干预房地产市场的目标包括( )。

A.实现房地产市场持续健康发展

B.保证为各类生产生活需要提供适当的人住空间

C.使存量房地产资源得到最有效的使用

D.满足特殊群体的需要

E引导新建项目的位置选择

13、政府宏观调控房地产市场的手段通常包括( )政策等。

A.土地供应 B.金融 C.住房 D.税收 E价格

14、目前我国城市住宅的供给主要类型有( )。，即、和。

A.廉租房 B.经济适用住房 C.市场价商品住宅

D.集资房 E农民房

15、我国部分城市如深圳特区已开始进行城市规划图则体系的改革，将规划分为( )几个层次，整个规划力求体现超前性、科学性、动态性和适用性。

A.发展策略 B.次区域发展纲要 C.法定图则

D.发展大纲图 E详细蓝图

16、政府通过调整土地供应数量、调整与土地开发相关的税费政策等经济手段，灵活运用( )出让方式，以及必要时通过直接的行政干预，都可以对地价进行有效的调控。

A.协议 B.挂牌 C.划拨 D.拍卖 E招标

17、对于开发商来说，市场分析的作用是( )。

A.帮助开发商选择合适的项目位置、确定满足市场需求的产品类型

B.在开发后期帮助开发商寻找目标使用者或购买者

C.向金融机构说明项目的财务可行性以获取贷款

D.根据市场需求的变化调整产品

E寻找投资合作伙伴

18、根据市场分析的结果，物业管理者可以制定确保物业保值增值的( )，适时调整物业租金水平和出租策略。

A.物业维护维修 B.更新改良 C.改建扩建

D.资产处置计划 E资产处置方案

19、定义市场区域工作主要包括( )。

A.描绘市场区域 B.在相应地图上标出市场区域的边界

C.划分竞争市场区域 D.解释确定市场区域边界的依据 E细分市场区域

20、影响市场区域形状和大小的关键因素包括( )。

A.竞争性项目的区域 B.自然特征、人口密度的大小

C.建筑阻碍、高速路或铁路 D.邻里关系和人口统计特征

E发展的类型和范围

21、房地产市场供求分析的具体内容有( )。

A.竞争分析 B.供给分析 C.需求分析

D.政策分析 E市场占有率分析

22、居住物业需要重点了解的因素是( )，以确定目标物业的装修、室内设备配套标准。

A.目标物业周围地区住宅的供求状况 B.价格水平

C. 对现有住宅满意的程度 D. 对未来住房的希望 E 工业集聚度

23、以下关于物业经营管理计划的叙述中，正确的是( )。

A.物业经营管理计划是物业管理规划一系列子过程的结果，是物业管理师思想的具体化

B.物业管理规划，是构思前景、预测未来、确定欲达到的目的和取得的成果

C.物业管理规划是对当前行动方案的一种说明。

D.物业管理规划还考虑如何经济地使用物业管理企业的时间和资源

E物业管理规划是调查、预测、预见、谋划和预言的过程

24、制定物业管理计划的基本原则是( )。

A.实际参与物业管理工作的人员必须参与该项活动和工作计划的制定

B.物业管理师必须参加和主持 C.物业管理员不用参与

D.全体业主必须参与 E发挥物业管理人员的集体智慧，鼓励大家参与

25、物业管理计划的用途包括( )。

A.书面记载物业管理计划的目标、前提与制约因素

B.指导物业管理的具体行动

C.帮助利害关系各方之间进行沟通，有助于统一各方面的认识

D.测量物业管理活动，帮助物业管理企业进行相关的控制

E书面记载选择并最终确定物业管理方案的决策过程

26、商业零售物业区位的优劣，主要取决于( )。

A.周围人口密度 B.交通、通信的方便程度

C.居民的购买力水平和消费习惯 D.周围土地利用情况

E与其他商业设施接近的程度

27、物业管理计划的主要内容包括( )。

A.建筑物管理计划 B.租赁计划 C.财务收支计划

D.物业运行绩效评估及与业主沟通计划 E 招聘保安计划

28、将物业当前的绩效状况和过去的绩效表现相比较，就能看出物业当前的表现是否正常。目前使用的主要表现评估指标包括( )。

A.预计租值与实际租值的比较、财务内部收益率

B.实际和预计的资本价值的增长、拖欠租金和坏账

C.收益率即物业的竞争状况和预期的风险与其市场竞争对手的比较

D.服务收费水平、净收益即毛收益减去成本

E资本回报率即收益和物业资本价值的比较

29、预算有许多种类型，在物业管理中经常用到的预算形式主要有( )。

A.年度运营预算 B.资本支出预算 C.短期预算

D.中期预算 E长期预算

30、以下说法中，正确的是( )。

A.预算是物业管理中经营计划的核心

B.当业主发现物业运营收入和费用大大超过预计的水平时，通常会要求物业管理员解释

C.财务收支计划通常以预算计划的形式体现，这是业主非常关注的内容

D.建立准备金基金，是为物业资本支出准备资金的惯例做法

E预算可以使业主较容易地对物业管理的财务情况进行检查

【参考答案】

(一)单项选择题

1.C2.D3.A4.D5.C6.B7.A8.A9.B10.D11.C12.C13.B14.B15.C16.A17.A18.D19.C20.B 21.C22.B23.D24.D25.A 26.C27.A28.C29.A30.D 31.A

(二)多项选择题

1.CDE 2.ABCDE 3.ABCDE 4.ABD 5.CDE6. BDE 7.ABCDE 8.ABCD 9.ADE 10.ABCDE 11.CDE 12.ABCDE 13.ABCDE 14.ABC 15.ABCDE 16.ABDE 17.ABCDE 18.ABCDE 19.ABD 20.ABCDE 21.ABCE 22.ABCD 23.ABDE 24.ABE 25.ABCDE 26. ABC 27.ABCD 28.ABCDE 29.ABE 30.ACDE

来源：建设工程教育网